什么情况可以用物业维修基金，物业维修基金什么情况下可以动用

外墙渗水问题持续了4个多月，尽管房屋已经过了开发商的质保期，但我认为应该动用公共维修基金进行修复。我咨询了当地律师，得知本地区尚未有使用公共维修基金修复外墙渗水的先例。那么，如果确实如此，外墙渗水问题是否应该由物业自行解决呢？我们业主一直遵纪守法，按时交纳物业费，从未拖欠过一次。遇到这样的情况，我们是否可以起诉？

关于外墙渗水的责任承担及解决途径，需要根据具体情况进行分析。首先，建议你聘请专业鉴定机构对外墙渗水原因及损害情况进行鉴定，根据鉴定结果确定相应责任方：若因楼上住户原因，如不当用水等导致渗水，应由楼上住户负责维修或赔偿；如因房屋设计不合理或其他房屋质量问题导致的渗水，应由开发商负责维修或赔偿。

其次，如经鉴定排除上述原因且鉴定是因房屋主体结构、公共设施设备损坏而渗水需要大中修及公共改造工程才能修复的，现因房屋已超出质保期，开发商不再承担责任，你们可申请使用公共维修基金予以修复。但申请公共维修基金需按照《住宅专项维修资金管理办法》规定程序，且你们小区业主已经交纳维修基金。若你们小区业主未交纳维修基金，则由你们业主自行筹集资金予以维修。

此外，若你们属于可以申请使用公共维修基金的情形，但物业公司怠于履行申请义务时，你们业主可委托业委会或联合其他业主申请。但如因物业公司未及时履行申请义务给你们造成损失的，你们业主可向当地的住建局、房管局等进行投诉，或者向当地人民法院起诉。另如经鉴定外墙渗水是年久失修正常损耗，那么物业公司怠于履行维修义务时，你们业主亦可通过前述途径进行维权。

维修基金的使用需满足以下条件： 1. 维修资金划转业主大会管理前：物业服务企业根据拟维修和更新、改造项目情况提出使用建议；没有物业服务企业的住宅由相关业主提出合理化使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；物业服务企业或者相关业主组织实施维修基金使用方案；物业服务企业或者相关业主持相关材料，向所在地政府建设主管部门申请列支；建设主管部门经过审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金通知；专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转到维修单位。 2. 维修资金划转业主大会管理后：物业服务企业提出维修基金使用方案，该方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、支出范围、有可能发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；业主大会依法通过该维修基金使用方案；物业服务企业组织实施使用方案；物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；业主委员会依据使用方案审核同意并报建设主管部门备案；建设主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的应当责令改正；业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

关于电梯的维修基金，启动维修基金需要业主联名召开业主委员大会投票通过，并到房管局备案报批。维修基金只能启动一次，下次维修费需要全体业主分摊。首先，需要确定电梯是否在质保期内，超出质保期要看坏的部件是否在维保单位和物管方的维修范围之内，如果都不是，那么一块钱也可以动用大修基金。