上海最偏的地方，却成为黑马？
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上海最偏的地方，却成为黑马？
要说外环外，近两年哪个板块涨势最生猛？
“浦江”称第二的话，没人敢称第一！
但它曾经却是闵行的“弃子”，
没有莘庄老大的独宠地位，
也没有七宝的强大学区和历史文化底蕴，
可近年来房价却能冲上9万，均价6.7万
有人认为这里是城乡结合部，却卖9万？！
有人认为这里是前滩最大的辐射区，潜力股！
【板块辣评】来给大家一探究竟
闵行的“弃子”房价竟能冲上9万？！
为什么说，浦江原先是颗“弃子”？
首先，因位置特殊，它在行政范围上隶属闵行，在地理位置上却紧靠浦东。
两边都沾亲带故，却也两边都不管，这也是很多人不看好浦江的原因。
爹不疼娘不爱，闵行“弃子”的称呼，由此而来。
但是事实真的如此吗？不然。
得益于前滩南的极品规划和飞速发展。浦江，如今终于熬出头了。
即便在如今的逆市中，周边板块都在5-6万徘徊的情况下，它依旧坚挺在6.7万。不得不让人对浦江的价值，又多了一份认可。
而且近年来，核心位置的商品房，鼎盛时期单价冲上了9万。
浦江的版图历史，要追溯到2000年，由陈行镇、杜行镇、鲁汇镇三镇合并而成。
2015年，浦江新市镇拆分为浦江镇和浦锦街道。
浦锦街道则是我们现在说的“浦江富人区”，而浦江镇则主要是动拆迁居民。
今天我们主要讲的是浦锦街道，也就是浦江位置和配套最好的片区。
主要有一品漫城、桃花源、翡翠别墅、陆家嘴红醍半岛、保利茉莉公馆和浦江坤庭等商品房，别墅和精致小洋房。
第一次去浦锦街道的人，肯定会大吃一惊，想不到这里配套会如此成熟。
而从学区角度来说，这里的学校不少，但评价则是褒贬不一。
从配套上来说，这里的居民自给自足，但缺乏高端商业。
那浦江的详细亮点和缺陷在哪里呢？往下滑！
交通
辣评指数：3颗⭐️
三条轨交打造“宇宙中心”联通浦西浦东枢纽
浦江离前滩近这个优势，已经战胜99%的周边同类板块。
在三林滨江出现前，浦江是真正的“前滩南”，但价格却只有前滩的一半，这怎能令人不心动？
这里有三个8号线的站点，分别为芦恒路、浦江镇、江月路。
一品漫城和华侨城所在的芦恒路站和浦江镇站，距离前滩分别只有2站和3站，CAZ触手可及。
高架匝道口有南北高架（芦恒路）。
自驾的话，在不堵的情况下，从浦锦街道驱车30-40分钟，就可以到达市中心任意核心区。
从浦江2035总体规划来看，未来这里的交通条件仍会持续增强。
奉贤线和东西联络线的市域铁路规划，都在浦江过境并设站，还规划了多条中运量交通。
未来通过奉贤线和机场联络线的组合，浦江出行者，30分钟抵达浦东和虹桥国际枢纽。
对于经常出差的人士来说，这是巨大的诱惑。
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10分钟到前滩，半小时到市中心，这样的交通和地段，怎么不算捡漏？
配套
辣评指数：3颗⭐️
交通、商业、医院…
配套设施如何？
商业配套
浦江的优势在于小商业体多；但劣势却在人气不足，大型商业难融入。
绕了一圈下来，我们至少经过3个小型商业体：
360商业、浦江城市生活广场、浦锦新天地、绿地乐和城……
其中，浦江城市生活广场比较大，是浦锦街道目前体量最大的商业综合体。
不过，因为人口密度较低、人气不高，浦江确实很难支撑起一些大型商业配套。
针对日常生活够了，但对于商品房里的中产来说，还缺点火候。更高端的商业体验还是需要前往市区和CAZ，比如前滩太古里。
医疗配套
虽说商业不够顶尖，但浦江的医院却是当下很有名的。
两家三甲医院，仁济医院南院和复旦大学附属耳鼻喉科医院分院。
当地居民完全可以在自己的“地盘”自给自足。
这样的优质公共资源，即便在市区也极为稀缺。要知道，汾阳路上的耳鼻喉科排队至少几小时。
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郊区医疗高地，有多所三甲医院分院，但高端商业配套有待加强。
教育
辣评指数：1.9颗⭐️
究竟是闵行第三！还是三梯队？
浦江学区真实情况？
一直说浦江有学区，但浦江的学区强都是当地居民口口相传。
至于外人看来如何，是有待考究的。
这里的学区属性相较于超鸡血的莘庄和七宝，确实偏弱了一些。
不过，我们抛开这些，来看看浦江到底有哪些学校和来头？
首先，这里有一所众所瞩目的七宝浦江分校，不过今年是第一年招生，所以按照一般高中的招生方式来招生，这对浦江居民也是一个利好。
虽然按一般高中方式招生，但因为是七宝分校，所以生源和师资应该都是可以保障的。
其次，浦江的幼小初也有自己的特色。
有一所中福会浦江幼儿园，是闵行一所公办幼儿园。
已经开办，周围正在施工。
公办小学里，最强的是上师大附属闵行第三小学，但在整个闵行属于二梯队。
不过，这所被当地居民称为“闵行第三、浦江第一”的学校，当地居民的认可度和口碑还是是数一数二的。
浦江朋友跟我说，「这个学校的校长沈珺，可有名了，听说她还有工作室。
浦江一小也被她收入囊下，之前这个学校比较一般，但现在师资共用，好很多。」
公办初中里出名的，则是上师大附属第三中学。
不过，在整个强势的闵行，这所学校目前只能排在二、三梯队的水平。
上海市实验性示范性高中——向明中学浦江分校也落位于此。
细致一看，从幼儿园到高中都有，浦江公办教育配套还是挺齐全的。
除此以外，上师大闵行实验、世外浦江、上师大闵分、浦江高中等，也在浦江。
虽说学校实力不算顶尖，但满足周边居民的需求还是绰绰有余。
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七宝分校大利好，学区不算顶尖，但对当地居民来说，完全够用。
居住体验
辣评指数：4颗⭐️
浦江“富人区”别墅小洋房聚集
我们就从浦江的“富人区”，浦锦街道说起，浦锦街道是原来的陈行镇。
开车绕着浦锦街道转一圈，只要肉眼可见的，几乎都是别墅小洋房。
浦锦街道聚合了整个浦江，乃至浦东的高金尖人才。
很多前滩、张江或周边板块上班的居民，从其他城市移民而来的有钱新上海人，都落位于此，
比如皖牌在这里随处可见。
这一波浦江升值的源动力，也来自于前滩购买力的外溢。
浦锦街道的商品房，主要以一品漫城片区和华侨城片区为主。
8号线芦恒路站出来就是一品漫城，虽说小区建成年代比较早。
从外面看上去，商业也有点城乡结合部。
不过这里却是浦江的标杆小区之一，据当地的朋友说，别看它外面老，那是因为发展早，现在也相对成熟。
里面花园洋房、联排别墅、小高层都有，绿化十足，人口低密，品质还是不错的。
比起前滩的动辄20万的单价，浦江不到9万的单价很美丽。
此外，浦江已建成的新房，比如桃花源、一品漫城、保利茉莉公馆……
此前都有一定程度倒挂，而且供应量稀缺，价格攀上了6万+。
上海桃花源，位置在一品漫城和华侨城中间。
苏州桃花源声名在外，这里品质必然也不会差。阳光打下来，桃花源着实像个世外桃源。
旁边的断头路还在施工，可能正在建造一个供居民休闲的公园区。
而浦江前段时间大热的新房，华发建发·缦玥也正在建设中。
河堤的对岸还有色彩鲜明的人才公寓——早城。
不过，再往南走，就是浦江的动迁房片区。这里的房子就比较一般，但单价也已经来到了5万+。
虽说很多人都在质疑，浦江到底存不存在泡沫？
但只要你对标一下前滩，1450万的87平两房，就可以知道泡沫是否存在了。
往后两站，不到这价格就可入手131平大三房，低密度次新，又大又舒服。
性价比是不是瞬间就起来了？
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刚需上车+改善居住适宜，以低密度商品房为主，虽不被传统观念认可，但价格能验证实力。
增值保值
辣评指数：2颗⭐️
从零开发的全新区域未来高精尖人才的后花园
要问浦江，为什么能从默默无闻到如今异军突起？
因为这是一个从零开发、几乎全新的区域。所以规划一级棒，发展空间也很大。
承接上海2035规划要求，浦东在规划时一直非常重视浦江板块的融合发展。
在浦东新区国土空间总体规划2017-2035中，提出打造浦江-周浦-康桥-航头整合提升都市圈，成为浦东四大城镇圈之一。
未来将依托张江科学城的建设，对接张江科学城的功能溢出。
这么一看，未来人才的涌入也是指日可待。
另外因为优越的居住环境，这里也成为了不少市区动迁户的选择。
这两年，黄浦、虹口很多动迁户全款买在这里，在这里养老。
浦江房价冲破六位数，未来还有向上潜力，从这几个方面也可以找到答案：
1、规划前期落地基础打的牢，未来天花板可以更高。
在整个上海，近市区的外环外，很难找到像浦锦居住区这样如此大规模且低密的中高端居住区。
特别是跟前滩、三林、周康板块相比，这里的居住氛围都能够吸引大批高端居住需求外溢的客户。
且板块还在继续发展，后续的天花板能够被拉的多高？谁都不知道。
2、高薪人群聚一起，房价上涨肯定没问题。
高薪技术人群聚集在一起，购买力有多强？不必多说。
浦江的居民普遍都是高学历人群，学霸聚集在一起的比较多了，像张江的某些小区一样抱团鸡娃，把学校考成学区F，也不是没可能。
3、手握囤粮，发展不慌。
浦江的土地储备是近外环外板块中最多的。
良好的规划基础，决定了后面整板块的基本面一定不会差，整个界面还有很大的提升空间。
4、隐藏王牌——上海最后一道黄金湾。
在上海，黄浦江蜿蜒流淌，为上海打造了世界瞩目的陆家嘴、沿江南下，世博、前滩，也都迎来了辉煌。
而浦江，作为前滩的上游，占据了上海最后一道待开发的黄金湾。
在铺锦居住区的西侧，沿黄浦江，有将近10平方公里滨江预留带。
这里，会不会成为浦江房价再次起飞的王炸？
拭目以待吧。
✍️一句辣评
重大规划辐射区+供需关系适中，新兴地界+中环外地块，潜力值得期待。
升学板块辣评【第十三期】先聊到这里。
