大校场“秦淮金茂府”踩盘评测......

大家好！我是苏北哥！进入7月淡季以来，不少新项目都推迟了公开时间，能实探的项目变得越来越少，终于今天能够有机会再次到大校场，来到心心念念想去实探的秦淮金茂府！

有些粉丝可能会问，秦淮金茂府不算新盘了，从6月30日首开算起，至今已经公开一个月了，北哥才去实探？是的没错，确实是才得到机会去实探，金茂对大校场项目的风控不是一般的严，普通的媒体采访、市调实探一律都不接待，市面上对于该项目的客观报道更是极少流出！

非预约不能看房，非预约不能采访，无特殊理由无论预约与否都不能踩盘市调，这就是目前秦淮金茂府展现的“高冷姿态”，没办法自诩高端盘，仪式感当然要摆的足一点。

公开以来，秦淮金茂府一直很多响亮的TITLE，比如“南部新城第一盘”，“大校场地标盘”，“板块第一红盘”等等等等，今天北哥带着考察的眼光来看一看秦淮金茂府是否真的“货真价实”。

01.

先看区位，秦淮金茂府

“跑道轴边的地标盘”真假与否

北哥之前在南部新城的踩盘文章中多次提到，眼下买南部新城就是买区位，放眼南京，如今的南部新城是几何中心，同时南京SZF也将最重磅的规划放在这了这里，并且建设力度空前，目前新城的兑现力度还是可以的，至少对标江核与河西南鱼嘴来说还是高一些！

3年前的南部新城

如今的南部新城

所以一直以来南京买房圈对于南部新城都有“抢滩登陆”的说法，认为在南部新城抢一套房未来就能分享城市红利，殊不知如今新城概念泛滥，红利一说也早已被稀释，而且南部新城内部各个楼盘之间，由于地块区位的不同，价值也有所不同。

南部新城前身是大校机场，视觉上虽然是一马平川，但是在板块内部的价值排序上，却是呈现中间高，两边低的“山脊形状”，南部新城最有价值的地方就是机场跑道轴，中芬文化交流中心、中国第二历史档案馆新馆、江苏省文化艺术中心、神机营公园、南京博物院故宫馆等耳熟能详的地标建筑全部分布于机场跑道轴的两侧，换句话说机场跑道公园就是南部新城的脸面，其他的规划都可以删减，但这里不可以！

所以从土地价值来说，紧靠机场跑道轴两侧的宅地应该是“最值钱的”，而距离机场跑道轴越远，价值则越低。

从南部新城的整体规划图也可以看得出来，机场跑道轴北侧一线几乎没有住宅用地；南侧一线仅有四幅住宅用地，自西向东分别是复地宴南都、待出让土地、秦淮金茂府（画红框位置）和华夏幸福文渊府。

秦淮金茂府正好在跑道轴南侧一线的中间位置，从区位上来讲这幅地块确实适合打造南部新城的地标盘。

2022年7月12日，金茂以45.4亿拿下大校场G27地块，虽然是底价成交，但G27仍是那场土拍的地王，可见其价值之高！不打造出地标品质楼盘，也对不起这一幅优质土地。

而金茂拿下了G27之后，处理还是比较谨慎的，从拿地到开盘整整经过了353天的开发期，地块三大分区，分别是B区6栋高层、A区2栋高层+1栋公寓+1栋办公、和C区地下会所、车库及地面特色街巷。

项目位居神机营路与校场大道交界处，神机营路未来可以直接抵达机场跑道公园，目前道路北端尚未通车，秦淮金茂府北面位临机场跑道一侧紧邻神机营文化公园，与中芬文化交流中心、江苏省文化艺术中心隔街相望，秦淮金茂府西侧还有一处规划中三角公园，项目西北角是正在建设中的10号线红花机场站。

据说，大校场机场跑道公园总长2600米，未来地上只能人行，不走车辆，秦淮金茂府为了维护社区居住环境，与机场跑道之间有15米的红线退让。

02.

定位南部新城天花板

秦淮金茂府是否真正板块顶级

如果你还暂时不能理解秦淮金茂府对于南部新城的意义，以及它和同区域竞品有什么本质上的区别，北哥也表示理解，因为在价格上秦淮金茂府前期销许均价54899元/㎡，而不带会所，没有售楼处的保利招商文璟和颂也卖54000+元/㎡，伟星誉璟府最新售价55699元/㎡，从价格上来看确实看不出秦淮金茂府的高端感！

如果是这样，北哥不妨用上海陆家嘴做一个类比，汤臣一品与世纪大道沿线楼盘虽处于同一板块，但前者因为一线临江占位与顶级产品设计（400-1000㎡）成为了陆家嘴住宅的天花板，后期与同板块其他楼盘相比，显现出极高的成长性。

那么秦淮金茂府能成为大校场住宅的天花板吗？我们就来看一看它的先天条件和产品设计。

首先，秦淮金茂府的地块规模与创新街区地块有着本质的区别。

大校场G27地块出让面积53135.98㎡，项目总建筑面积达到37.62万㎡，规模上，与创新街区普遍不出10万㎡的项目相比，秦淮金茂府确实具备压到性的优势！

打造顶级住宅项目，房产业内有一条普遍的原则，那就是项目需要具备一定的规模，豪宅项目内部需要包含很多场景，譬如会所、泳池，甚至草坪果岭，在景观设计上也应有不少留白，比如楼栋间距更加宽阔，楼栋大堂挑高尺度更大，泛会所设计等等。

创新街区楼盘因为规模较小，虽然也包含了会所，景观等要素，但难免拥挤局促，而依据秦淮金茂府的项目规模，确实有足够的空间打造豪宅化场景，据说该项目的下沉式会所达到了2800㎡，规模上与当年大校场地标金基望樾府几乎相等！

其次在项目规划上，秦淮金茂府也一直在强调地标感

据说在金茂在落地大校场项目之前，也经过了一番踌躇和思考，最后还是决定落地府系产品线！

按照金茂内部的规定，非一线城市一般只有一座金茂府，而5年前河西金茂府的落地确实对河西南豪宅市场具有一定的定标意义（二手房挂牌均价62022元/㎡），河西金茂府之后，再次在大校场打造秦淮金茂府，也反映出该项目的地标意义所在。

在项目规划上，秦淮金茂府也与附近的创新街区楼盘有所不同，整个项目采用清一色的高层住宅规划，8栋高层采用围合式布局，最大楼栋达到70米。

物业类型的清晰统一更有利于秦淮金茂府自然融入大校场机场跑道沿线的市政地标矩阵之中，而创新街区项目一般6+3或者6+4规划（小高层+洋房），彰显的是大校场宜居住区的气质，同时在大校场整体限高的背景下，像秦淮金茂府这种清一色的高层住区规划，必然只是少数零星的存在。

秦淮金茂府在楼宇外立面采用干挂金属铝板+底部石材工艺，以金属线条勾勒形态打造，窗墙比达到0.45，采用是新颖南北双立面设计。

社区景观绿化分为南北两大景观轴，内部的中央景观面积达到1.4万㎡。

再来看看秦淮金茂府的豪宅场景化打造

秦淮金茂府目前将神机营路北端封闭，打造了一段50米左右的景观示范区，一条由造型独特的榉树装饰的步道通往售楼处，这座售楼处采用方形金属格栅拼接造型，目前是大校场最具特色的一座。

据了解这座建筑不仅是售楼处，未来还将是社区东侧主入口。

秦淮金茂府采用450㎡的封闭式归家大堂设计，大堂内部挑高达到6米，采用安缦、宝格丽度假酒店风格打造。

售楼处内部设有优美的螺旋式楼梯，灯光璀璨的吧台，会客区，未来交付后除销售区撤去，其他场景都将全部保留下来，建筑地上1F未来用作归家大堂；2F将用作物业用房，而地下B1则是建设中的社区会所。

地下会所规模达到2800㎡（目前尚未开放），内部将包含行政酒廊、瑜伽健身馆、恒温泳池、古典艺术馆等场景空间。同时项目还将打造3个主题式泛会所空间。

秦淮金茂府的会所规格目前在大校场应该算是顶级的，只要后期不降标，这种规格还是可圈可点的。

同时依据大校场地区特色，秦淮金茂府A、B区地块之间还打造了一条130米长的特色街巷，增加了生活的场景感。

最后，来说一下秦淮金茂府的户型产品配比

秦淮金茂府是目前大校场地区为数不多的，打造纯粹大平层产品的项目，一共设计了4款户型，面积段分别是143㎡、195㎡和240㎡，其中143㎡共打造了3房和4房两种户型。

可能是迫于市场下行压力，项目的起步面积户型占比还是过多了一些。

从上图的户型配比可以清晰的看到，秦淮金茂府南侧的4栋楼以及北侧的B2号楼全部分布的是143㎡户型产品，占比达到全盘的60%以上，而195㎡4房只是在项目北侧的A2、B6两栋楼里有分布，最大的240㎡户型只在布局在北侧的B4号楼里，占比极少。

前文我们说过汤臣一品之所以成为上海陆家嘴最顶级的豪宅，除了项目占位，还在于它400-10000㎡的户型设计，拉升了项目调性，也拉开了其与周边竞品的产品差距。

反观秦淮金茂府，虽然会所、社区规划、景观上做得都不错，但在户型设计上没有和周边产品完全“拉开差距”

要知道大校场作为南京改善购房最集中释放的区域之一，最不缺就是140-150㎡面积段的产品，换句话说这种户型几乎这里每家楼盘都有。

而秦淮金茂府要想成为大校场地标，不说学向汤臣一品，起码也要拿出河西湾4的气魄！

话说回来，如果提升大户型的产品配比，或者一味的打造大户型产品，可能会影响秦淮金茂府的去化速度，甚至可能产生滞销，但这是项目所在“G27地王”区位所决定的，也是大校场一线板块调性所需。

不可否认，秦淮金茂府如此这般的户型产品设计其实是为了迎合当前市场，也属无奈之举，对于大校场整体规划而言应该是一种遗憾，但对于购房人来说却是友好了很多。

03.

户型设计能否击中高端客群痒点

有待市场验证

前面说过，秦淮金茂府的户型产品设计可能更加迎合普通改善与中高级改善客群需求，而对于顶级改善来说，能否也能够顺利击中他们的需求“痒点”，还需等待市场验证。

毕竟143㎡户型占比过大，相对低价入市策略，最起码可以让秦淮金茂府前期的开盘销售数据显得好看一些，等到真正的大户型登场，整个项目去化可能已经超过了60%，就算到时候遇到滞销，也是情理之中，这条巧妙的推盘策略，可谓是万全之策。

秦淮金茂府的143㎡做得比较常规，就是南京市面上最常见到的那种产品。

强调“整体户型超长南向采光面”，追求“大面宽、短进深，优化室内采光、通风效果”。

不难看出，秦淮金茂府143㎡的3房与4房格局完全一样，唯一不同在于4房去掉了横厅设计，增加了一堵隔墙，形成了一个南向次卧，细节上秦淮金茂府做得还是比较到位，做到了户户飘窗，且南向阳台面宽达到了6.8米。

195㎡户型采用的四房二厅三卫设计，这套户型带有浓重的金茂产品设计特点，那就是“公摊面积偏大、得房率偏低”。

秦淮金茂府这款195㎡户型让我回想起了金茂云澜尚府的188㎡户型，同样是入户门厅面积超大，起码赶得上一间主卧面积，不过由于产品升级，秦淮金茂府195㎡户型明显空间布局要更合理一些！

这款户型改善属性很强，特点在于南向靠入户门一端布局了两间次卧，而户型东端只设计了一间主卧套房，这样的动线设计是为了保证主人卧房的安静舒适的居住氛围，更符合顶级改善客群需求。

当天恰逢195㎡样板间开放

室内层高3.1米，很符合豪宅的空间气质。

入户采用木饰面玄关柜，墙面隐藏式设计，收纳功能比较强大。

客餐厅空间采用一体化空间设计，目测面积在50㎡左右，地面采用大面积大理石铺设。

厨房U型动线设计，目测整个面积在10㎡左右，配备西式岛台，秦淮金茂府普遍采用隐藏式收纳柜设计，岛台旁设计了入墙式柜体。

南向阳台采用双联、落地窗设计，联通客厅和南向次卧，面宽在8.6米左右。

北向书房和客卫都采用隐藏式设计，门扇采用与墙壁木饰面统一的色调，置业顾问称这种设计主要是为了提升整体空间感。

书房

客卫

主卧套房空间面积还是比较大的，目测卧室面积在18㎡左右，主人卫生间采用双台盆、双淋浴，并配备浴缸。唯一缺憾是衣柜空间比较小。

秦淮金茂府240㎡采用四房两厅三卫设计，由于是该项目的顶级改善户型，户型图上看出其采用了双套房、双阳台、开放式衣帽间设计，但具体数据尚未出炉，容北哥后期再做评述！

秦淮金茂府采用金茂12大绿金科技系统，包含循环地源热泵系统、毛细管网辐射系统、24小时置换新风系统等，是5恒科技住宅。

装标方面

入户：索福、金大或同档次轻卡装甲门

墙面：特普丽、爱舍或同档次墙布

厨房：博洛尼橱柜；弗兰卡水槽龙头；博世灶具、油烟机、蒸烤一体机、洗碗机；贝克巴斯垃圾处理器；林内燃气热水器。

卫浴：主卫唯宝台盆、智能坐便器、浴缸；次卧唯宝台盆、普通坐便器；高仪龙头花洒；吉博力同层排水；罗格朗插座面板

地源热泵主机：开利、特灵、约克或同档次品牌

窗体：LOW-E中空玻璃外窗系统

各项配套

交通：地铁5、6、10号线；校场大道、神机营路、G42绕城高速、双龙大道、卡子门立交、大明路

商业：金地中心（在建）、华润万象大校场项目（在建）

生活配套：中芬文化交流中心；江苏省文化艺术中心；南京博物院故宫馆；中国第二历史档案馆新馆；神机营公园；三角公园；机场跑道公园

教育：南京市第一幼儿园（规划中）、南外明远小学、南京外国语学校等十所名校配置。

医疗：南部新城医疗中心、三级甲等南京市中医院；南部新城健康产业园（规划中）

整体来说，秦淮金茂府的优劣势很明显

优势：项目占位优势，位临机场跑道轴南侧；金茂府系产品线比较高端；拥有目前大校场最高端的会所系统。

劣势：起步户型占比较高，高端户型占比少，整体拉低了项目调性；部分户型如195㎡四房公摊面积较大，得房率较低！

如果您关于近期南京楼市，有全新看法和观点，欢迎和北哥一起讨论！

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。