购房内行人：成都全款300万投资最佳楼盘，无非这些

提问：雕叔你好！请问天府新区融创玫棠府的房子未来会怎么样?我是在17年入手，现在小区内很多人抛售2万一平，我想请问要不要跟风现在出手?有点担心以后卖不出去，感觉这边盘太多了，光麓湖就有几十个组团。还有保利，花园城等等。

回答：天府新区房子卖了再买现在也不好买。天府新区是公园城市，大部分土地都是公园绿地,再除去一些产业和商业用地，住宅用地本身就不算多，再加上天府新区的宅地基本都是低容积率的，单位土地能修的建筑面积就少，再加上天府新区现在的房子大多都是改善型产品，面积都不小,那么同样多的体量能修出的住宅套数就更少了。所以天府新区房子太少了，不是太多了。玫棠府现在差不多翻了一倍,你卖了有购房资格再买其他的吗?按现在的行情,你2万单价卖了之后在其他地方也无法用2万买回同类的房子，所以显然现在没有卖的必要。

提问：（1）现在开始交高新区的社保，想在高新区买套房，投资为主，可行否？（2）如果要买高新区的新房，至少要交多久的社保？如果新房没资格，要等太久，二手房是否有好的推荐？（3）深圳的房贷是否会影响成都买房的贷款？会不会面临要全款的问题？

回答：深圳户口，深圳有贷。1、如果户口确实不能迁来成都的话，那么现在开始缴纳高新区的社保，需要累计满2年，时间周期比较长的，2年后高新区楼市发展如何，是否还有价值笋盘，需要打个问号。而如果你可以补缴社保，或者尽量想办法缩短社保累计时间的话，比如在1年内可以弄好成都资格，那么我们认为是比较合适的，至少房价、行情被按住了，入手难度不大，投资价值也有。2、前面说了，需要累计满2年，现在缴纳就是2023年8月，如果从2020年8月开始补缴到现在，那么你再缴纳1年，就是2022年8月，就可以凑够2年了，2年就可以买房。新房资格和二手房资格都是一样的，只要你能买高新二手房就可以买高新新房，只不过新房存在一个顺位度的问题，刚需，普通，第一第二第三第四顺位的差别，越是刚需，越是第一顺位，买到新房的可能性就越大。新房和二手房也是一样的累计时间，不是说新房需要2年，而二手房只需要1年，都是一样的获取购房资格时间。至于需要推荐哪些楼盘的话，我建议你先考虑下你这杠杆如何打的问题，是要全款，还是说贷款多少？有了总价，有了资格顺位度，才好评估哪些楼盘适合你。总体来说新房推荐新川一带的，二手房推荐市一医院、金融城、大源、新川一带。3、深圳有房贷，全国查贷款记录，因此会影响成都的买房贷款，如果不结清深圳的，在成都就是二套房，高新区二套房首付比例是至少7成。如你提前结清了深圳的房贷，那么成都就是首套房，在高新区买，首付比例是4-5成（144平以上需要5成首付）。至于全款，是不会要求的，只看你的还贷能力和意愿了。整体你可以先思考下，然后追问回答里说明一下总价和杠杆比例问题，我们才好继续分析。

提问：雕叔你好！万达一号没有报上号，一直都收不到验证码，已经错过了，请问天新还有哪些盘值得期待啊，我是首套刚需资格。

提问：请问雕叔，面积多大，房龄多老算老破大？二手房楼龄多少年就不建议买了？

回答：其实这没有一个统一的界定，一般来说90平以上，2000年以前的房子可以叫老破大，不过还要看具体板块、区域内产品之间的互相对比。相比买新房，买二手房的优势在于：一、房屋到手比较快，不像期房要等2-3年；二、所见即所得，房屋的质量如何、物业如何、绿化如何，都是可以实实在在看到而且确实了解的；最后二手房的相较同地段的新房来说，价格可能会更低一些，当然也不排除有更高的，但是这也和学区有关联。虽然二手房在价格方面会有一定的优势，但其中的“坑”并不少，那么二手房多少年以上不能买？买二手房房龄越高，资产的贬值就愈发的严重。不管是在硬件方面还是舒适度方面都是越来越差的，后期的重新翻修的成本和时间成本就会增加许多。在购买二手房的时候，我自己建议最好不要购买房龄超过10年的房子。这样来说，还没住个几年呢，房子就有接近20年的房龄了，因为房龄一旦超过20年，房贷就很难办，有些城市已经有银行规定，房龄在20年以上的就不会让再办房贷了，（不过中介有办法搞定贷款）所以买的时候一定要考虑清楚。而且，房龄超过20年的房子再次转手的难度也会增加，老破小还能有市场，但对于老破大，尤其是高层没有电梯的来说，转手更加困难。毕竟面积大，总价高，对于穷人来说买不起，别说富人了，就一般改善嫌房小想换个大房的家庭来说，可能都看不上。所以综合各方面来看，不建议购买房龄超过20年的房子。买二手房建议买满二，房龄不超过10年的次新房。

提问：雕叔你好！您一直建议贷款30年，我算了下，贷款30年的利息几乎快达到我房子总价了，我真不觉得贷款30年划算，您能否详细解释一下，谢谢！

回答：按揭30年买房，利息几乎等于房价，这就是一个典型的数学问题，按揭的房款加上30年的利息，和按揭的房价相差不多，这也是事实，这是一个数学题，而真正你面对银行的贷款和利息，则是一个经济问题。网上报道的1970年一位大姐在银行存入1200元，历经47年，也就是2017年该大姐从银行获得1484元利息，本金加上利息共计2684元。这个案例和你的问题颇为相似，一个是按揭贷款还利息；一个是向银行存钱获得利息。当年1970年的1200元，相当于现在多少钱？当时普通工人的工资每月20多元钱，你可以计算一下，相当于现在多少个月的工资？有的人计算过，当年的1200元可以修建两套房子，可以在北京买一套四合院，现在北京一套四合院价值应该上亿；当年如果用这1200块钱买一套房或者二套房，现在该价值几何？如果当年用1200块钱按揭买几套房，现在该价值几何？利息重要么？你要明白一个问题，这世界最不值钱的，就是“钱”本身。因此，你不能用今天计算的按揭利息，拿到若干年后来比较。30年前如果谁有1万元，那是远近闻名，叫“万元户”；而今1万元则太普通了，也许今天的1万块钱，30年后可能就相当于我们今天的几百块钱，你说，你银行按揭的几十万块钱，30年后相当于现在多少钱？这重要么？从这个几十年前的存款案例来说明一个问题，不用数学问题来计算今天的贷款和利息，而要从经济的角度来思考按揭和利息的问题，两者是不同的。总之，在买房的时候，能够使用按揭贷款，就尽量的按揭，当你按揭买房的时候，按揭的房款和利息都是固定的，几十年后都不会有太多的变化；而未来经济是在不断的变化着的！

提问：雕叔你好！华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边，主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好？

回答：投资囤面积，自住看品质，尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变，神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳，龙潭市属于进攻型产品可以长持，投资收益倾向龙潭市，稳健实用推荐尚云庭。

提问：雕叔您好!新人问路，我的坐标在成都，已有两套房，一套自住房公积金贷款，一套学区房商贷，夫妻双方年收入50+。父母在龙泉驿有一套房，母亲年龄62岁。现有投资购房的想法。问题1:若考虑以父母名义投资，以成都的限购政策，在哪里买比较好，可否推荐高性价比楼盘，接力贷是否可行?问题2:父岳母外地人，想在成都附近投资，有无推荐?问题3:若想在这波疫情过后争取低位买房，大概的入手时机如何选择?谢谢

提问：雕叔你好！我在少城小学附近也就是12桥路看了一个老破小，45平，价格80万，值得入手吗?78年的房子，要求不能贷款。这个房子买来挂户口，以后陪读只有在小学附近租房。1.这个房子值得入手吗?2.这个房子目前读少城小学，以后会不会.划分到金牛区?因为离金牛区很近，是按照蜀都大道划分的。犀浦有套190大房子，两个老人5口之家住一起，家里有个小孩2022年读小学。我们夫妻两自己开的小公司十来个员工在一品天下。可能想在天府三街开个分公司，打算100万左右购学区房。目前主要看考虑少城小学。少城小学有60%概率读4中和7中本部。南边有个芳草街南小学，又觉得不是太好。感觉生活工作无法兼顾，如果买老破小还要租房住。不知有没有什么好的建议。

回答：你好，学区房我们建议挂个户就可以了，即便是陪读六年。租金也不过10来万没有必要多花好几十万甚至上百万去买能够自住的学区房。但是挂户也分两种，一种是老破小房子，一种是次新标间住宅（梯户比很高）。相同点是价格都很低，不同点是前者成交量挂牌量都很小，而且过于分散。不利于今后孩子毕业出售（但是可以堵拆迁）。后者就挂牌成交带看更集中今后转手更容易，但同样一家老小居住困难。所以要有所取舍，12桥路老房子这个单价总价没有问题，但是能找到我说的那种标间则是更优解。据我所知同为青羊二区的东城根街小学有这类标间楼盘如时代凯悦新城市广场，价格也差不多70-100万，看你如何选择。整体来说问题不大，已经接近满分操作。第二点就是目前就读少城小学以后会划到金牛区吗？放心主城区区县之间的划分非常稳定以后再跨区划分的可能性微乎其微。如果预算只有100万那么挂户青二是最好的办法不要看芳草南街了。

提问：请教雕叔济南和长沙哪个比较有前景呢

回答：同等地段济南一套可以买长沙三套了，1：3，则长沙潜力更佳

回答：一个城市的购房群体，70%是集中在25-45岁的这个人群，对于2020年而言，也就是1976-1996年出生的，也就是一部分70后、而大批的都是80、90后。这些年轻人，他们的购房需求在发生着改变，甚至是趋势性的改变。3.

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