南京两大滨江新城谁更有未来？

南京滨江新城有很多，但最重要的只有两座，一个是河西，另一个是江北核心区。这两个板块同时都是南京的四大中心成员，都是南京的金字塔尖，那么作为同级别的选手，河西与江核到底谁更强？

发展阶段

河西的发展基本是从2000年开始的，期间经历了两次盛会，2002年奥体中心开建、2003年CBD一期全面开工、2005年十运会在南京开幕、2011年CBD二期开建、2014年青奥会在南京举办。到今天2021年底，显然已经走过了20年的时间，整体的成熟度已经相当之高，沿江东路一路排开的CBD十分震撼，作为当下南京现代化程度最高的区域，河西的崛起已经深入人心。

河西长江对面便是江核，2015年6月江北新区获批，后来规划上所说的江北核心区，前身就是过去的浦口新城。浦口新城那个阶段主要完成了长江隧道以及江北快速路的建设，江北从过去重度依赖桥北，转向整体化的发展格局。江北新区成立后规划推倒重来，并进行大幅度的调整优化，此时江北才算真正进入到高速发展期，到今天2021年已经过去了6年。

发展阶段上来说，江核刚刚起步，而河西整体已经成熟，河西相对江核有着差不多15年的先发优势，河西老大哥的地位，短时内难以撼动，江核显然还有非常多的路要走。

功能属性

河西重点突出的是商务功能，尤其是金融领域，整体规模是非常的夸张，后面打造的新城科技园主打互联网、传媒、游戏等。河西南部还在后来引进了一批互联网总部级的企业，如今河西CBD与科技园已经成为南京就业的主要集中区域之一，同时伴随着人口的增加，商业实力也在一步步提升，主要的医疗资源均集中在江东路以及河西大街沿线。

江核同样着重打造其商务功能，商务区定位新金融，与河西类似，高强度开发的研创园当下规模已经与河西新城科技园相匹敌，其主打集成电路等相关产业，整体偏向理工科。医院全部集中在健康城，沿江北快速路两侧展开，门类覆盖比较全面，并且预留了足够多的空间以供后面的发展，相对来说远期的效率更高，也更加便民。不过目前江核暂时还没有建成的商业综合体。

在功能布局方面，河西与江核都比较全面，但各有侧重，河西明显更偏重CBD，着重突出金融功能，江北各功能区规模相对都差不多，似乎更看重功能的全面性和均衡性。

规划与现实

发展阶段上来说，河西较之江核明显要成熟得多，但规划层面，江核存在明显的后发优势。毕竟城市规划的水平具备迭代性，越往后的设计水平相对来说会更好。如果把河西看作是南京的第一代新城，那么江核至少是第二代，规划上江核在很多方面都有着更为周全的考虑。

河西CBD采用一字长蛇阵向南一直延伸到鱼嘴，注定了河西的发展是一个向南递进的过程，这意味着，河西需要不断的向南开拓新板块。CBD一期10、二期10年、三期+鱼嘴又是十多年，要想完成预想的规格，河西总共至少需要30年以上的大周期。城市中心在这个过程中也存在不断南移的趋势，核心资源被拉的比较长，同时前中期建设的CBD远离江边，使得之前投入巨大的河西CBD无法很好的展现天际线的景观。

在向南推进的过程中，河西CBD实际上也在逐渐背离老城，这导致河西末端的鱼嘴在发展的初期或许存在一些信心不足的问题。当然完整的河西CBD野心十足，气势上确实非常到位。

再来看江核，江北CBD采用的是滨江单点聚合的形式，核心资源在这里不断增密、不断增强。在这个过程中，城市中心的位置并不会随着时间的推移而改变，距离老城新街口的距离保持恒定。这有助于快速聚拢资源，提升人气，未来商务活动的效率也相对更高一些，同时聚拢的CBD在景观上也更容易出效果。

但考虑到整个江北就只有一个市级中心，江核CBD的服务对象不仅包括整个江北，甚至还肩负着将来对西北部南京都市圈成员的辐射，所以整体容量可能就有些偏小，一旦CBD周边被住宅相继填满，CBD就丧失了日后扩容的空间，这一点个人觉得有些短视了。

河西以及江核的方格路网相对老城都非常先进，小地块密路网均在两地被大量运用，对于行人来说更加友好，且有助于营造尺度良好的街区感。但是小地块密路网也容易造成汽车通行效率不高的问题，所以主干路快速化改造十分必要，河西现有快速路基本位于四周，包括扬子江大道以及凤台南路等，内部主通道江东中路-江东南路没有进行快速化改造。

江核在大规模开发之初就新建了贯穿CBD的横江大道快速路，同时在CBD内部还新建了地下快速环线。

地铁系统上，两者都非常密集，但2号线没有沿江东南路抵达鱼嘴，影响了CBD轴线南北沟通效率，这一点争议比较大。而江北几乎所有的地铁线路都汇聚到江核CBD，未来的整体效率可能会更高一些。

开放空间方面，河西的绿地公园感觉都在板块的边缘处，同时内部CBD轴线上的公园也没有做到足够大，这意味着河西的绿地空间真正覆盖的人口相对来说是比较有限的。江北的绿地公园，除了滨江以及滨河的部分，其最主要的青龙绿带采用蛇形迂回的形式，明显可以覆盖更多的居住区。

规划层面，河西将它的核心资源，分布于整个中轴线上，完整的河西规划，也更有气势，全部实现后的场景似乎还有着纽约的身影，但落实到现实中，前中期总有种吃力不讨好的感觉。江北在功能区的划分上更加明确，且资源分布更为集中，集约化的精神处处体现，但似乎眼光放得不够长远，CBD容量整体偏小。

总结

河西的发展比江核早15年，明显更加成熟，先发优势明显。且此前的发展处在城市化浪潮的黄金时期，即使在规划层面存在一些不足，但实际看最终的完成度，总体来说还是很不错的。

江北在规划层面有着比较突出的后发优势，但从发展时期上来说，此时的城市化处于下行周期，整体的大环境与河西中前期不可同日而语，大家更看好哪个呢？