旧物管不退场新物管难上岗 下岗保安“抢”门岗 两家保洁轮番扫地

君山小区大门口，两个物管公司的保安同时在此站岗。

君山小区地处北京市密云区。开发商官网描述：项目地处密云生态涵养区，周边云蒙山、云佛山、燕山三山环抱，白河、京密引水渠两水环绕，密云水库及高达45%的绿化率，让这里成为北京难得的低密山水墅区。公开资料显示，小区从2007年开始交付，并不断建设最终形成了今天的规模。白河从小区中穿过，将其分为东西两部分，最早开工建设的东区为美式建筑风格，此后建设的西区为西班牙式建筑风格。

公开资料显示，君山小区最初由北京慧诚房地产开发有限公司(下称“北京慧诚”)建设，当时北京豪斯凯宾是其自有的物管服务公司。2017年，阳光城集团股份有限公司以人民币64.50亿元收购北京慧诚房地产100%股权及债务。君山小区的开发以及提供物管服务的北京豪斯凯宾一并转入阳光城旗下。

2021年，万科集团旗下物管服务品牌“万物云”，以“换股并购”的方式，获得阳光城旗下的物业管理公司“上海阳光智博生活服务集团股份有限公司”100%股权。自此，提供物管服务的北京豪斯凯宾并入万物云旗下，君山小区的开发商仍为阳光城。

招标公开招标后约定6月5日交接

经招标专家评审，北京瑞赢酒店物业管理有限公司(下称“北京瑞赢”)以第一名中标。去年12月末，该项目发布中标候选人公示；今年5月，发送中标确认函。同期，君山物管会与北京瑞赢签订物管服务合同。

“怪圈”老物管不退场，新老物管“抢活”

多位君山物管会成员回忆，5月末，北京豪斯凯宾态度突然转变，不再认可更换物管的决议。

刘学颖说，处于“交接中”的小区，现在陷入双物管管辖的“怪圈”。刚开始，快递代送服务一度中断，而后新老物管相继开始“抢活”。更明显的差异体现在“地盘”划分上，东区和西区两个住宅区域分别设有门禁(即“二道门”)，并共用一个沿街的“一道门”，目前，新物管只能进入“一道门”，但活动范围被限制在“二道门”外。

北京瑞赢在君山小区的项目经理则表示，将继续借用开发商的场地办公，尽可能提供取送快递、公共区域清扫、绿地恢复以及维修等服务，但更多的服务还要等完全进场才能开展。

“我们老哥儿几个，退休时原本想吃喝玩乐、游山玩水了，结果时间全搭在里头了。”物管会成员余海说。

焦点

解聘原物管的书面通知如何认定？张贴告示、原物管关联公司参加招投标，这算不算满足书面告知解聘条件？

君山物管会认为，此前决定解聘北京豪斯凯宾时，已于去年11月25日在小区公告栏张贴告示，满足书面告知解聘的条件。同时，北京豪斯凯宾的相关公司北京万科物业服务有限公司也参加了新物管的招投标，两家公司拥有共同的法定代表人。物管会认为，综合招标情况以及日常和管家、工作人员的交流可以证明，北京豪斯凯宾方面已知悉解聘通知。但北京豪斯凯宾强调，张贴告示“并非法律规定或者合同约定的合法送达方式”，因此存在异议。

如何划定物业管理区域？原物管公司称小区东西两区为独立规划区域，属两个物业管理区域。

法律法规是如何确定物业管理区域的划分原则？《北京市物业管理条例》第十五条规定，物业管理区域的划分应当符合法律法规的规定，综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事。规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。第十六条规定，新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，住房和城乡建设主管部门应当就物业管理区域的划分提出意见，纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布。建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。

而具体到君山小区，随着多年来的不断建设以及北京豪斯凯宾股权变更，购房和物管服务合同中约定的物业管理区域也有变化。

在2008年签订的《前期物业服务合同》中，项目范围划定为：“东至密溪路，南至北京密云国际会议中心，西至白河东岸，北至慧诚公司项目用地”。彼时，东区的别墅刚开始销售，项目还在建设中。在2015年签订的商品房现房买卖合同中，物业管理区域调整为，“东至密溪路、南至国际会议中心北侧、西至京密引水渠东岸、北至龚庄子路”。(注：部分道路此后更名，此处仍引用合同原述文字)大体上看，物业管理区域跨过白河，纳入了正在建设、销售的西区部分范围。

延伸

物管更换难主要有三个原因

实践中，小区真正操作更换物管流程时，也可能处处受限。