适合房产投资的城市|房产投资哪个城市好？最要的是看基本面

房地产周期,被称为“周期之母”,对于所有经济周期规律都有着深远的影响。以美国为例,其四次房地产长周期均受到宏观经济、大的经济形势的影响。

在中国,房地产的发展也难以避免受到经济周期的影响。即使是在第二阶段加速度的发展之后,房地产依然会受到一定的影响,但其发展仍然会庞大。根据预测,中国房地产周期将会超过美国24年的最长周期,预计会有近30年。这是由人口基数和低城镇化率共同决定的,中国人口基数远超美国,并且中国是从农业化18%开始的城镇化率进程,远低于美国城镇化率开始的进程,注定中国的房地产周期会长于美国。

在房地产周期的发展过程中,会有三个阶段。第一个阶段预计在2024年,四线五线及县城完成城镇化,房价开始见顶向下;第二个阶段预计在2028年,强二线以及省会城市,完成城市化,人口趋于稳定,房价开始见顶向下;第三个阶段是都市圈,人口的持续流入,还会发展5到10年。在这个过程中,会有半年、一年的回调,但不影响大周期趋势。

对于房地产的投资,不仅要考虑城镇化率、城市总人口、城市年去化量、城市存量、在建量和预售量、土地存量、人口净流入量等指标,还要考虑在房地产周期的拐点时,仍能有涨幅的城市。

那么,什么是房地产周期的拐点呢?当人口和城市化率达到平衡,65%的城市家庭都拥有1.1套房时,就是房地产周期的拐点。到那时,可能50个城市房价会出现下跌,进行盘整。但有30个城市,像省会城市、都市圈仍会缓慢上升。这是因为这些城市背后有人口、经济、科技、GDP在支撑。房价高低的本质,是由所有资源聚集的程度和多寡决定的。这就要说到投资房产中逃不开的“都市圈”概念了。

都市圈是指在城市群中出现的以大城市为核心,高度密集,人口规模巨大,是一个国家和地区经济最活跃、最重要区域。这些都市圈支撑房价的背后,是人对于资源的争夺。每个人都是理性的个体,他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的城市。都市圈就业岗位多、创业机会多,足够吸引人才,城市聚焦效应强,带动城市的经济繁荣,而且更是关系到中国经济发展全局,具有不可替代的聚集正面效应,这正与“长期看人口”相吻合。中国的都市圈可以参考日本三大都市圈和美国的十大都市圈。