浙西大峡谷_浙系房企德信中国赴港IPO深耕浙江大本营

2019年新春，我国内地房地产企业赴香港上市队伍将增添新成员。《证券日报》记者了解到，德信中国已在2月19日完成公开招股，预计将于2月26日在香港交易所主板上市。德信中国此次计划发售5.32亿股股份，其中中国香港公开发售5320万股，国际发售4.78亿股，发售价区间为2.32港元/股至3.25港元/股。

据德信中国招股书披露，如果发售价为2.79港元/股，即上述发售价的中位数，且超额配股权未行使，德信中国预计将筹集款项净额约13.67亿港元。

德信中国作为浙江省的综合型房地产开发商，在浙江省拥有超过八成的物业项目，其中在杭州、温州、湖州分别拥有28、26、18个项目。截至2018年11月30日，德信中国土地储备总面积约为693.39万平方米，其中589.87万平方米位于浙江省内，占比达到85.07%。这充分展示了德信中国在浙江市场的深耕和布局。

从2015年至2018年前三季度，德信中国的毛利率分别为10.4%、13.0%、23.4%、32.4%；净利率分别为1.1%、7.4%、12.8%及17.1%。德信中国表示，2014年以来，公司将投资重点转移至浙江省内重点城市，并调整土地收购战略，实现了毛利率的增长。

对此，浙江大学管理学院特聘教授钱向劲表示，阶段性房产市场热和浙江省内主要城市房价增幅较大是德信中国利润率大幅增长的主要原因。然而，由于房地产市场具有一定的周期性，随着一系列调控政策的推进，房企将面临更大的压力。如果一些公司的业务布局过于集中，应对风险时就会冗余不足，业绩表现容易受到影响。

德信中国招股书风险提示中也提到，公司业务和前景在很大程度上依赖于我国的经济状况和中国房地产市场，尤其是长三角地区的主要城市。德信中国表示，未来除了继续巩固在浙江的领先市场地位，也将业务扩展至长三角及全国的主要城市，同时持续增加具有成本竞争力的优质土地储备。

然而，随着业务规模的急剧扩张，德信中国也面临资金压力。2015年末至2018年三季度末，德信中国的净资产负债率分别为278.70%、435.20%、275.70%及103.1%。对此，德信中国解释称，此前的净资产负债率较高，是由于业务在相关期间迅速增长，而业务主要由外部借款提供资金。此外，德信中国还有106.99亿元的未偿还借款需要在2019年9月末和2020年9月末前偿还。

尽管如此，德信中国表示，上市将有利于公司扩大影响力、优化资本结构、拓宽融资渠道，缓解资金压力。德信中国招股书预计，募集资金约60%将用于现有物业的开发成本，约30%将用于潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本，以及用于目前经营和计划拓展业务的城市物色和收购地块作土地储备，约10%将用于一般公司及营运资金。

房地产行业集中度的快速提升，倒逼中小房企增加土地储备、持续扩张规模。2018年，正荣地产、弘阳地产、美的置业、大发地产、恒达集团等我国内地房地产企业相继在香港交易所主板挂牌。对于拥有“千亿元”销售额梦想的德信中国来说，其2017年不到300亿元的销售额与之尚有较大差距。上市后，德信中国能否借助资本力量实现快速发展，还有待观察。