[大数据分析方法]大数据分析房子过剩了吗?1亿人“跑步”进城

近年来，随着我国房价的不断上涨，一个问题引人关注：中国的房子是否过剩？对此，民生证券在最新研报中给出了自己的观点。他们认为，如果将我国房地产市场比作一个水池，过去十年，这个水池的水位一直在快速上升，也就是说，我国的住房存量大幅增长。每年新增的住房面积都大于新售出的面积，即使在2017年这个最热的年份也不例外。

那么，从存量增幅角度来看，我国的房地产市场是否真的面临产能过剩的问题呢？经济日报在10月17日的报道中，住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌给出了自己的看法。他表示，当前我国住宅人均建筑面积大约在35至40平米之间。他认为，我国的住房市场仍然有很大的发展空间。

顾云昌认为，我国的住房总量是否已经满足？他的回答是否定的。他首先从人均面积的角度指出，中国人均建筑面积现在大概在35至40平米之间，与一些西方发达国家差不多，但发达国家的面积是使用面积或者室内面积，比我国的建筑面积大25%到30%，所以人均面积并没有到位。

此外，民生证券在研报中还指出，他们通过查阅统计局2010年的“六普”数据，计算出2010年底的城镇住房存量。然而，他们指出，这一估算并不完整，主要有以下三点不足：一是不包含空置房；二是未包含投资规模低于500万的城镇自建房和“农转城房”；三是未扣减老房拆除面积。

考虑空置率后，2010年城镇住房存量达到231亿平方米，全国城镇住房总计298亿平方米，增加了35亿平方米，城镇人均居住建筑面积为36.65平方米，人均增加了4平方米，已超过住建部十三五规划的2020年城镇居民人均住房建筑面积35平方米。

综上所述，虽然我国的住房存量在持续增长，但是考虑到我国人口众多，人均居住面积还有很大的提升空间，因此，我们不能认为我国的房地产市场已经完全过剩。